Les sociétés civiles immobilières (SCI) logées dans des contrats d'assurance-vie vont devoir changer de forme juridique d'ici à 2029. Un décret publié au Journal officiel le 30 avril 2026, entré en vigueur le 6 mai, interdit tout nouveau référencement de SCI et d'autres fonds d'investissement alternatifs (FIA) non réglementés dans les contrats d'assurance-vie et les plans d'épargne retraite (PER).
Un risque de liquidité mis en lumière par la crise immobilière
Ces véhicules, qui pesaient encore 21,35 milliards d'euros dans les contrats d'assurance-vie fin 2024, ont été au cœur de difficultés lors de la crise immobilière de 2023. Des SCI comme Capimmo, SCI GF Pierre ou SCI Afer Pierre ont subi des baisses de valorisation brutales, et des épargnants ont dû patienter avant de pouvoir récupérer leur mise, parfois à perte.
Le problème tenait à une illiquidité déguisée : ces SCI affichaient peu de frais d'entrée par rapport aux SCPI et une valorisation toutes les deux semaines, ce qui donnait une apparence de liquidité. En réalité, elles étaient investies comme des SCPI, et lorsque le marché a baissé et que les épargnants ont voulu vendre leurs parts, les assureurs ont dû assurer la liquidité avec difficulté, en avançant les fonds de leur propre bilan faute de pouvoir céder les actifs immobiliers assez rapidement.
Un signal jugé positif pour la protection des épargnants
Le législateur a identifié un risque systémique dans ces véhicules qui étaient peu couverts par la législation, chaque SCI fixant ses propres règles. Un professionnel de la gestion de patrimoine, interrogé sur cette réforme, estime que le signal est positif. Selon lui, ces véhicules n'intéressaient déjà plus les clients depuis quelques années, et la mesure va dans le sens d'une meilleure protection de l'épargnant, avec une gestion plus transparente et plus saine, et moins de risque de concentration.
Un régime transitoire jusqu'en 2029
Les SCI déjà référencées dans les contrats ne disparaissent pas immédiatement. Un régime transitoire court jusqu'au 1er janvier 2029. D'ici là, les SCI ont le choix entre trois options : se transformer en SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), en OPCI (organismes de placement collectif immobilier) – deux véhicules bien encadrés – ou adopter le cadre européen ELTIF (fonds européens d'investissement à long terme), avec un délai supplémentaire jusqu'en 2032 pour les stratégies les plus complexes.
Si une SCI ne se met pas en conformité d'ici 2029, elle ne disparaîtra pas du portefeuille des épargnants, mais elle ne pourra plus recevoir de nouveaux versements ni être utilisée dans le cadre d'un arbitrage.
Faut-il arbitrer dès maintenant ?
Le même expert estime que le fait qu'une SCI ne soit plus autorisée au référencement n'est pas, en soi, un signal d'arbitrage. La vraie question est celle de la dynamique du marché immobilier sous-jacent. Si le véhicule a beaucoup baissé, l'épargnant doit évaluer les espérances de rebond à deux ou cinq ans. S'il n'y a rien de clair sur les modalités de reprise, la question de l'arbitrage se pose, car le marché immobilier a déjà baissé et les perspectives de reprise restent incertaines.
