À New York, le gel des loyers adopté pour un million de logements, mais des milliers d’autres logements abordables menacés par une hausse de 31 %

New York – La promesse de campagne du maire Zohran Mamdani a été tenue ce jeudi 25 juin 2026 : le Rent Guidelines Board (RGB) a approuvé, par sept voix contre une, le gel des loyers pour les baux d’un an et de deux ans concernant près d’un million de logements à loyer stabilisé dans les cinq arrondissements de la ville. La décision, saluée par des centaines de manifestants rassemblés à El Museo del Barrio, dans East Harlem, marque une avancée politique majeure pour l’édile, six mois après son entrée en fonction.

Cette mesure s’appliquera aux baux débutant à partir du 1er octobre 2026 et jusqu’en septembre 2027. Il s’agit du premier gel des loyers à la fois pour les baux d’un an et de deux ans dans l’histoire de la ville. Le maire Mamdani a qualifié cette décision de « victoire historique pour les locataires de New York », ajoutant qu’il continuerait à œuvrer pour une ville plus abordable en construisant et en préservant des logements sociaux, en réduisant les coûts d’exploitation des immeubles et en garantissant que les locataires connaissent leurs droits.

Une composition du board contestée

Le vote s’est déroulé dans un climat de tensions. Le matin même, Christina Smyth, l’une des deux membres représentant les propriétaires au sein du board, a démissionné, estimant que l’issue du scrutin était « prédéterminée » par le maire. Elle a dénoncé un « mépris délibéré des preuves » concernant la hausse des coûts d’exploitation auxquels sont confrontés les propriétaires. Smyth, nommée par l’ancien maire Eric Adams, a déclaré dans un communiqué que « tout depuis n’a été que du théâtre ».

La présidente du RGB, Chantella Mitchell, a répondu en affirmant « l’indépendance avec laquelle les membres du board ont servi cette année ». Dans une déclaration ultérieure, elle a souligné que « les données complètes présentées au board cette année reflètent un environnement économique dans lequel la plupart des locataires de logements à loyer stabilisé peinent à atteindre des seuils d’accessibilité de base, alors que les coûts du logement continuent d’augmenter ».

Un contraste saisissant avec le programme Mitchell-Lama

Alors que le gel des loyers apporte un soulagement à plus d’un million de foyers, une autre catégorie de locataires fait face à une tout autre réalité. La résidence Tracey Towers, dans le Bronx, complexe de 871 logements relevant du programme Mitchell-Lama – dispositif public créé dans les années 1950 offrant des loyers modérés en échange d’avantages fiscaux –, est confrontée à une augmentation de loyer pouvant atteindre 31 % sur quatre ans.

Ce contraste a suscité une vive réaction politique. Six élus, dont la présidente du City Council, Julie Menin, la présidente du Bronx, Vanessa Gibson, et le représentant démocrate Adriano Espaillat, ont adressé une lettre au maire Mamdani pour l’exhorter à utiliser « l’autorité et les outils nécessaires pour réduire ou éviter une augmentation de cette ampleur ». Le City Council prévoit d’organiser une audition sur ce sujet en juillet.

Jean Hill, présidente de l’association des locataires de Tracey Towers, a déclaré que cette hausse pourrait rendre les logements inabordables pour certains résidents. « Ce n’est pas le programme sur lequel le maire a fait campagne », a-t-elle lancé.

Le porte-parole du maire, Matthew Rauschenbach, a répondu que l’administration réaliserait « des investissements critiques » dans les ensembles comme Tracey Towers, tout en précisant que la loi de l’État impose à la ville de soutenir cette augmentation. Plusieurs autres ensembles Mitchell-Lama sont également confrontés à des hausses importantes, comme Lincoln Amsterdam House, sur l’Upper West Side, où une augmentation de 43 % – la première en 25 ans – est demandée, portant le loyer d’un deux-pièces à 1 072 dollars par mois.

Des réactions contrastées

Les organisations de défense des locataires ont largement salué le gel des loyers. Farhana Rahman, militante d’Astoria (Queens) pour le groupe CAAAV, a déclaré : « La classe ouvrière fait tourner cette ville, et nous méritons de vivre dans la dignité. Un gel des loyers pour deux ans signifie un soulagement et une tranquillité d’esprit pendant 24 mois. »

À l’inverse, le secteur immobilier a vivement critiqué la décision. James Whelan, président du Real Estate Board of New York, a accusé le RGB d’« ignorer » ses propres données, affirmant que « cette décision signifiera moins d’investissements dans l’entretien et les réparations, accélérant la détérioration du parc immobilier que des millions de New-Yorkais appellent leur foyer ».

Perspectives

Le gel des loyers devrait entrer en vigueur en octobre 2026, mais des contestations judiciaires sont attendues de la part des représentants des propriétaires et de certains économistes qui jugent la régulation des loyers contre-productive. Toutefois, cette décision conforte la position de Zohran Mamdani, qui sort également renforcé d’une semaine électorale favorable, trois candidats qu’il avait soutenus ayant remporté les primaires du Congrès. La question de l’avenir des logements Mitchell-Lama, véritable bastion historique de logement abordable, reste néanmoins un dossier brûlant pour l’administration municipale.