Un dispositif créé par la loi ALUR en 2014

Instauré par la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014, le «permis de louer», ou autorisation préalable de mise en location (APML), permet aux communes qui le souhaitent de contrôler l'état d'un bien avant sa mise en location. L'objectif affiché est de lutter contre l'habitat indigne et les marchands de sommeil, en s'assurant que les logements proposés sur le marché locatif respectent les critères de décence. Plus de 700 communes, dont Marseille, Aix-en-Provence, Bordeaux, Rouen, Agen, Albi ou encore Le Blanc-Mesnil, ont adopté ce dispositif sur la base du volontariat.

Un dispositif critiqué pour ses lourdeurs

Depuis plusieurs années, ce mécanisme est régulièrement mis en cause par des professionnels de l'immobilier. La Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) le qualifie de «contrainte administrative supplémentaire sans apporter de garantie supplémentaire en matière de qualité ou de sécurité des logements». Selon des données compilées par la société Maslow.immo, plus de la moitié des communes ayant instauré ce permis ne se situent pas dans des zones où la demande locative est la plus tendue. Or, c'est précisément dans ces secteurs que l'offre privée est la plus fragile et les investisseurs les plus rares, souligne cette analyse, ce qui nourrit les critiques sur un possible effet de frein aux mises en location.

La concession du ministre aux professionnels

Face à ces remontées, le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a décidé d'assouplir le dispositif. Sa position, révélée cette semaine, consiste à permettre aux communes d'exonérer du permis de louer les propriétaires bailleurs qui confient leur bien à un administrateur de biens, c'est-à-dire un professionnel de la gestion locative dont l'activité est réglementée et contrôlée. Le ministre considère que ces professionnels offrent, par leur statut et leurs obligations, des garanties suffisantes quant au respect des critères de décence des logements qu'ils mettent en location. «Un professionnel pourra être dispensé de ces formalités au regard des garanties légales qu'il présente et de justification des qualités requises», a précisé le ministre dans une déclaration rapportée.

Une dérogation laissée à l'appréciation des maires

La décision finale d'accorder cette exonération relèvera toutefois exclusivement du pouvoir des collectivités locales. Chaque commune conservant la faculté d'imposer ou non l'APML aux mandants d'un administrateur de biens. La FNAIM, qui militait pour une dispense systématique et automatique, voit donc sa demande partiellement satisfaite. Cette solution de compromis est cohérente avec la philosophie décentralisatrice du ministre, qui souhaite accorder davantage de prérogatives aux maires. Le prochain projet de loi pour la relance du logement, qui doit être présenté en conseil des ministres le 24 juin, pourrait intégrer cette évolution par voie d'amendement gouvernemental, bien que le texte législatif précis qui la portera ne soit pas encore connu.

Des bailleurs privés toujours soumis à l'obligation

L'assouplissement ne concerne pas les bailleurs privés qui gèrent eux-mêmes leur bien. Ceux-ci resteront soumis à l'obligation d'obtenir un permis de louer dans les communes qui l'ont instauré. En cas de non-respect, ils s'exposent à une amende de 5 000 euros pour une première infraction, et jusqu'à 15 000 euros en cas de récidive dans les trois ans.

Les diagnostiqueurs revendiquent leur place dans le contrôle

Cette annonce ouvre également un débat plus large sur le rôle des différents professionnels de l'immobilier dans la garantie de la qualité des logements. Des voix s'élèvent au sein de la profession des diagnostiqueurs, qui estiment qu'il devrait leur revenir d'établir si un logement répond ou non aux exigences de décence, un argument qui pourrait alimenter les discussions lors de l'examen du futur texte législatif.

Des résultats jugés décevants

Malgré l'intention initiale de lutter contre l'habitat indigne, la Fondation pour le Logement évoque des résultats décevants du permis de louer. La plupart des marchands de sommeil, cibles premières du dispositif, continuent d'opérer, tandis que les procédures administratives pèsent sur les propriétaires de bonne foi. L'assouplissement annoncé par le gouvernement tente de répondre à ce double constat, sans pour autant désarmer les communes dans leur lutte contre les logements insalubres.